富邦一號REIT購入新不動產 中華信評調升評等
(2005/07/25 16:48)
記者胡秀珠／台北報導
富邦一號REIT增購潤泰中崙大樓商場，總規模增至80.9億元，同時，也將持續購置不動產。中華信用評等公司也於25日宣布將富邦一號不動產投資信託（富邦一號REIT）的長短期信用評等由「twA-／twA-2」調升為「twA+／twA-1」，評等展望「穩定」。
中華信評表示，此一評等調升係基於富邦一號REIT購買一筆不動產，將有助於改善該信託資產的分散性及租戶組合，同時購入該筆不動產對維持富邦一號REIT良好的資產品質與獲利能力的提高亦有助益。
再者，預計該信託在購入該筆不動產後的槓桿比率僅會上升至28%，仍較其財務政策所設定的35%上限為低。此外，評等結果亦將該信託與富邦金融控股公司（富邦金控；twAA-／穩定／twA-1）旗下成員彼此間緊密的關係，視為其信用評等的支持因素。
富邦一號REIT為台灣第一件成立的不動產投資信託，且已在2005年3月上市。2005年6月底，富邦集團透過富邦產物保險公司（富邦產險，twAAA／穩定／--）及富邦人壽保險公司（富邦人壽，twAA／穩定／--）等相關成員共持有該信託29%的信託單位。
截至2005年6月底為止，該信託的資產規模約為新台幣58億元，資產組合則包含兩棟辦公大樓及一棟商務住宅，且均位於台北市內。富邦一號REIT計畫於2005年下半年透過舉債方式，購入一筆總值達新台幣22.6億元的零售服務業用之不動產。
在購入該筆不動產後，富邦一號REIT的最大一筆投資仍將為富邦人壽大樓（約占該信託資產的55%），其次為潤泰中崙大樓商場部分（28%）、以及富邦中山大樓（10%）與富邦天母大樓（7%）。該信託資產組合的地理及資產集中性頗高，但正在逐漸改善中。
不過，就該信託資產較低的屋齡及良好的地理位置而言，其資產品質優於國內市場的平均水準。富邦一號REIT標的資產的四棟大樓係建造於1999年至2005年間，且四棟大樓均座落於台北市的主要辦公大樓地段及高級住宅區。
富邦一號REIT的租戶雖然集中但品質良好，其中約有50%的租金係來自富邦金控旗下成員。富邦人壽總公司便座落於富邦人壽大樓內，該棟大樓尚有其它富邦集團成員進駐。該信託的第二大租金來源則為潤泰創新股份有限公司（潤泰創新），將占該信託租金收入的28%。
由於富邦一號REIT擁有良好的資產及租戶組合，故其獲利及現金流量的品質均屬良好且穩定。該信託計畫在2005年下半年購入一筆不動產，預計其獲利將因此獲得提升。該信託目前的股利收益率為3.8%，預計在完成收購之後將提高至4.6%。
另外，中華信評預計，富邦一號REIT 2006年的債務利息保障倍率（DSCR）為4.4倍，總借款對永久資本比為28.5%，兩者均在強健的水準。敏感性分析顯示，若富邦一號REIT的租金收入及不動產價值均滑落20%，則該信託的債務利息保障倍率將下滑至3.4倍，且其總借款對永久資本比將升高至35.5%。
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