中國房地產泡沫化？！

(2006/06/21 00:30)

(●作者竹本口木子，雙碩士。目前住於香港中環。簡介說他是台灣出生的中華民國國民，目前是在世界各地打工的台勞。本文為ETtoday.com網友投稿，言論不代表本報立場。)

竹本口木子

泡沬化的定義指的是不合理的價格。也就是價格已經漲到遠離其本身所含有的價值，且資產價格與其基本價值的持續背離。

最簡單的說法就是，大家都覺得貴就是泡沫化。但還有一個問題叫『本夢比』，像當年的網路神話，只要是.COM，在美國一上市就飆漲數十倍。只要夢還沒醒，就不會嫌貴。

但是在背後呢？

矽谷許多.COM公司裏的員工，不顧有沒有固定營業收入，也不管有沒有盈利，只知道拼命的燒錢，每周都有大型的BBQ全公司共襄盛舉，在公司有免費的下午茶，免費的自動販賣機。

結果當夢醒了，Nasdaq從五千點崩跌到現在還翻不了身。

本益比100的股票當然有人買，只要漲到本益比200時還能賣出去就好了。萬一賣不出去呢？錢就是蒸發掉了。最差的狀況就是貼壁紙。留做紀念也不錯。做投資，只能看基本面，其他的都是騙人的。

談到房地產泡沫化，有位美國的地產商下了定義是指一年內房價漲幅超過20%。中國大陸有沒有呢？一年內漲二倍的都有。而這個地區的平均收入有沒有漲二倍呢？恐怕沒有。中國大陸的白領薪資漲幅前幾年都在20%-30%左右。剛好今年開始停在10%，這是上海及深圳的資料。(為什麼呢？因為基本工資持續上漲，大陸大學生待業人數增加，加上中國政府今年出爐的新版勞動合同，加重了公司的負擔。所以工資停滯。)房價漲幅一旦超出所得過多，當然也會停滯。市場不認同的價格，自然賣不出去。而買房子的，自住的當然沒有關係。

其他的，不論是建商或是投資者，就會有利息的壓力。一邊房價漲不動，而另一邊又有房貸利息的支出，那就要降價求售了，這就是泡沫破裂的開始。

在中國大陸炒地皮，跟早期的台灣很像。幾乎都是政商關係良好加上某些政策的灰色地帶才做得起來。

關係好，貸款九成也沒問題，利率還可以有折扣。關係不好的，貸款五成也不見得辦得下來，利率也是最高的。

當泡沫破掉，那房地產被拍賣，頂多只能賣到五成價格，用特權另外多貸的四成自然就變成呆帳，要銀行自行吸收。若銀行倒了，那就是銀行的存款戶負擔。若銀行不倒，那就是全民負擔。

一個國家的經濟實力，要超過另一個國家，有許多指標，除了所得，還要看消費力及內需。

可是中國的內需，除了基本的食衣住行，其他的幾乎沒怎麼大幅成長。一般人就連買電腦的也很少，為什麼呢？因為外地人多+治安不好+網吧盛行。外地人多租房搬家不方便，治安不好怕電腦放家裏被偷，加上到處都是網吧，要上網只要到外面一小時2元就可以了。

再說，經濟是需要修正的。

中國的經濟即使是計劃型的經濟，真的能夠一直往上漲，沒有任何修正嗎？日本房地產泡沫崩潰後，地價一度下跌了80%。像當年台股從一萬二千點跌到二千點，也是摔掉了80%左右。一旦熊市出現，那就不太可能再次維持之前的高度成長，而且大跌之後，會需要一段很長的時間才能恢復信心。

到2025年，中國要超過美國，那表示從現在開始每年都要成長10%。
以中國現在平均所得是1000美金，每年成長10%，到2026年是7400美金。或許有機會。上海深圳平均所得是7000美金，要每年成長10%，到2026年是超過50000美金，可能嗎？

台灣人的平均所得是一萬五千美金左右。所以一旦該地的平均所得超過一千五百美金(月薪一千人民幣)，台商設廠的規模會縮得非常快。一旦超過三千美金，外商也會開始縮減工廠規模。工廠附近的房地產就會下跌。此時當然就要依靠中國自身的經濟力量撐住缺口，撐不住當然就崩盤了。

十年前看好中國，不見得現在還要一直看好下去，而且進入門檻只愈愈來愈高。很簡單的理由，十億營收要成長到百億，不算太難，但百億要成長到千億，就很困難了。

現在還要去中國的，除了跨國企業有自身全球佈局的需求以外，我不認為中小企業現在去大陸的一級城市還有什麼機會。反而會因為給不起高薪而造成當地人覺得台商小氣罷了。

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(●作者竹本口木子，雙碩士。目前住於香港中環。簡介說他是台灣出生的中華民國國民，目前是在世界各地打工的台勞。本文為ETtoday.com網友投稿，言論不代表本報立場。)